中山“富人区”大调整：增11万平商业+3宗看湖靓地+2万平体育公园

“富人区”腾挪出新宅地。

日前，中山市自然资源局发布了《中山市五桂山翠丽湖片区控制性详细规划调整》草案，这是该片区近几年来难得的调整。

房叔梳理并实地探访了该板块，发现了不少亮点。

定位高端居住区

新增约285亩二类居住用地

翠丽湖片区所在板块为五桂山，与东区相邻，在规划中，被定位为环境条件优越、配套设施齐全的高端居住区。

▲调整后规划

文件显示，此番控规调整后，该区域居住用地达到90.17公顷，较调整前增加了19.09公顷，折合约286亩。

相较于以往以别墅用地为主要业态，此次的调整，将一类居住用地从35.55公顷，减少了7.87公顷；相应的增加了19公顷（折合285亩）二类居住用地，达到35.63公顷。

这里简单科普一下小知识点：什么是一类、二类、三类居住用地？

类别名称	范围
一类居住用地	公用设施、交通设施和公共服务设施齐全、布局完整、环境良好的低层住区用地，比如别墅；
二类居住用地	公用设施、交通设施和公共服务设施较齐全、布局较完整、环境良好的多、中、高层住区用地；
三类居住用地	公用设施、交通设施不齐全，公共服务设施较欠缺，环境较差，需要加以改造的简陋住区用地，包括危房、棚户区、临时住宅等用地；

简而言之，调整过后，板块内待开发的地块，用于投建低层住宅、别墅的用地将减少，而用作多、中、高层住宅产品的用地将增多。

这意味着，未来将板块将新增不少货量的非别墅类产品。

两个大地块位置曝光

或打造成临湖洋房+别墅

一系列调整过后，据不完全统计，板块内，由农林用地调整成二类居住用地的至少有5块，大约有三块部分可看翠丽湖。

▲新增的二类居住用地

其中三个地块比较小，占地均1万平左右。值得一书的，当属其中规模较大的两个二类居住用地。

从下图可看出，两地块均位于区内两别墅之间，由和记黄埔泷珀和雅居乐长堤半岛一分为二，但地块形状相对不算方正。

地块一：位于长提半岛别墅区东侧，地块占地约7.15万平，容积率为1.5，建筑密度为30%，限高24米、绿地率30%。

▲地块一用地指标

地块相当平整，从高度上高，大比例应该还是以别墅为主。但从市场上1.5容积率的项目上来看，不排除会有“小洋房”的打造。

地块二：位于泷珀西侧、碧桂园秀丽湖东侧，地块占地约4.46万平，同样是容积率为1.5，建筑密度为30%，限高24米、绿地率30%。

▲地块二用地指标

由于定位为高端居住区，两板块对高度限制相当严，这点从目前片区内住宅业态以别墅为主，就可以看出。

▲两个大地块位置

从地块性质上看，容积率为1.5、限高皆为24米，意味着这几个地块未来还是以双拼、联排为主，搭配上一点花园洋房。

这里科普一下：洋房区别于高层小区，一般是指7-8层的房子，整体小区的楼高是有一定限制，较之高层，无论是从品质还是资源上而言，都有一种天生的优势。

▲最大的地块现状，周边绿植丰富

此外，上文提及的两个地块临湖，前方可打造为低层别墅，后边为花园洋房，即部分产品可俯瞰整个秀丽湖，这样的地块一旦放出，定会引发各大开发商争抢。

3所幼儿园+1中学

新增11万平商业和2万平的体育公园

在此之前，板块内除和记黄埔泷珀自身带有一栋商业配套外，片区内整体商业不多。

调整后，控规根据《中山市金钟胡北片区城市设计及重点地区品质提升规划》落实用地性质，将片区西北区域的二类居住用地分别调整为公园绿地、体育用地及商业用地。

▲左上角为主要配套：商业+公园

这样的调整过后，整个板块上的配套功能大大提高。

商业上，是从原有的二类居住用地调整而来。共分为四块，由一条绿化带隔开，基本相邻。从用地性质上看，总计占地11.43万平，已是不小的体量。

▲调整出来后的几个商业用地属性

值得一提的是，秀丽湖片区内的商业不同于普通的商业性质，这几块商业容积率介于1-1.2之间，限高均为12米，意味着不是以高楼类为主的属性。

此外，房叔实地控访发现，控规内拟建的商业及低碳公园用地，目前为种植园。该区域位于五桂山及东区接壤处，且又是金钟湖一带，对人气有所帮助。

▲与东区交界

公园用地上，还囊括有一块占地2万平的体育用地，将成为周边休闲和运动之地，也是一个不小的配套补充。

▲有约2万平的公园用地

教育上，板块内包含有三所规模达15班的幼儿园，其中一所位于泷珀，此次规划均未见调整。

▲教育用地，位置可看最上面的标点图

当中的36班中学，则为目前已经投入使用的中港英文学校。

大型立体停车场开工

沙古公路与坦洲快线，皆有新进展

值得一提的是，位于翠丽湖片区内，通往金钟湖片区的重要交通要道——沙石公路，升级改造工程已完成超80%。

▲沙古公路部分已修好

目前，近城桂路方向路段尚在施工，该路段即为目前正在修建的坦洲快线，修好后前往主城区与南部将大大加快，计划明年春节前主线完工。

▲城桂路仍在修建

位于商业用地的南侧，正在建大型停车场，从东区停车方案图规划中得知，该停车场为古香林寺而设，未来也将服务该综合体。

▲大型停车场

毋庸置疑，共计6620个小汽车泊位的设置，相比之前提升逾6倍，肯定是奔着景点配套而去。从现状上看，正在平整，大型机场已进场，有不少人正在施工。

▲大型停车场现状

此外，位于该停车场附近，金钟湖片区内的中山市儿童公园，园内设施已接近完工。部分儿童玩乐设施，已基本具备。

▲儿童公园

翠丽湖片区此次调整，与金钟湖片区的重点规划，有点相辅相成连片打造之意，景点+儿童乐园++体育公园+高端居住区+湖景，这个区域终于更有富人区的样子了。

片区在售均价2-2.7万/平

看湖墅1600万起，3大临湖盘占C位

看完规划，再看看片区内的商品住宅。

整个板块的住宅业态以别墅为主。其中，三大别墅项目包围翠丽湖而建，分别为雅居乐长堤半岛、碧桂园秀丽湖以及和记黄埔泷珀。

▲长堤半岛不少楼栋在重新装修

其中，雅居乐长提半岛为2013年中开售的项目，主打建面约297-555平独栋及叠拼别墅总户数232户。

▲数据来源：房天下（仅供参考）

目前，二手房独栋临湖别墅单价约3.26万/平，园内叠拼别墅单价则约1.6万/平。

碧桂园秀丽湖与长堤半岛隔湖相望，于2012年开售，总户数100户，容积率仅0.65。二手价格上，非临湖别墅单价为约2.8万/平，临湖别墅单价约3.25万/平。

▲碧桂园秀丽湖

临湖与不临湖，两者相差4400元/平，总价则相差约420万。

▲数据来源：房天下、安居客（仅供参考

围绕着翠丽湖，目前仅有一个纯别墅项目在售，即和记黄埔泷珀。该项目目前在售建面约190平联排类独栋别墅，在售均价2.7万/平。

▲泷珀

3月份该盘曾做过特价优惠，为450万起/套，折合2.36万/平。

新盘价格为何低于周边二手？我们来看看上述三盘的位置差异。泷珀仅一个边角位置临近秀丽湖，有湖景的别墅仅几套。

▲三合院

在售项目上，片区内还有一个项目在卖，即位于沙石公路北侧的三合院。该项目在售建面约151-183平四至五房复式单位，带装修均价2.2-2.6万/平。

▲三个临湖别墅

对比之下，不难发现，稀缺性作为豪宅的重要指标，与其价格完全挂钩。别墅本身就稀缺，湖景别墅就更加稀缺了，两者同为豪宅，价格上确有云泥之别。

写在最后

此次翠丽湖片区的用地规划调整，意在将该区域打造成为自然环境优越、配套设施完善的高端住宅社区。

从上面的整理也可以了解到，秀丽湖与东区正在打造的金钟湖公园群也有着密不可分的关系。本次规划，将极大地加强两片区之间的配套联动。比如；

▲秀丽湖实拍图

其一，双向四车道的沙石公路开通，两区隔阂被打破，两区配套将会共享。

其二，二类居住用地增加，区内有望建洋房、体育公园、商业、幼儿园，加之、相邻金钟湖片区的儿童公园、旅游、休闲度假属性，翠丽湖片区将更多地承载起人居、教育、生活等功能。

其三部，于两区接壤处新增商业用地，商业作用最大化，两区配套也得到了完善。若所规划业态，均得以实现，这个富人区的标签，将更深入人心。

该片区你怎么看，欢迎文末与我们交流。本次规划调整文件，可文末加五叔索要。

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